如何看待疫情过后的房地产业

（2020年5月6日）

长期以来，房地产业是很多国家（包括发达国）、地区拉抬GDP增长的支柱产业。在我国也不例外，曾几何时，因我国经济对房地产业依赖度较高，在房地产领域防过热、防泡沫成为政府宏观调控的重要任务。这次新冠肺炎在全球迅速漫延，对全球经济已经造成巨大冲击，在这种特殊背景下，房地产业将何去何从，面临何种状况？本文试就此话题谈点个人浅见。

总而言之，我们应该对疫情过后的中国房地产业表示乐观。悲观的论调和等待观望、无所作所为的行为都是不可取的。主要理由是：

一、在宏观经济可控的范围内，政府可能适度放宽房地产限制政策。有保有压历来是我国宏观调控的左右手，因为房地产业毕竞是产业链条长、就业容量大、财税增长快、涉及中小微企业多、带动相关行业多的产业。适度放宽房地产业是特殊时期的特殊之举，也是一定阶段内的“救市”之举，“放宽”也是在政府可调可控范围之内，对于全面实现今年的经济和社会发展目标任务意义重大。上层建筑对经济基础的反作用力在我国表现尤为明显，这也是我们国家的政治优势所在。只要政府放宽、鼓励、支持的产业就会有很好的发展空间和美好前景，这是政策给予的机遇。

二、在相当长的一段时间内，房地产业仍有巨大的消费市场。在我国，不管是城镇居民还是农民，买房、建房仍然是其毕生最大追求和优先实现的目标。“安居乐业”，安居才能乐业，“安得广厦千万间”，都从不同角度反映了中国人的生活追求和境界。疫情过后，人们对购房的热情不会减弱，但购房的具体取向会有新的变化。城市的山景房、水景房以及通风采光好的房子，城郊康养地产房，还有空气、环境好的沿海城市住房将倍受亲睐。在我国，城镇居民、农民不仅有购房的消费欲望，而且也蕴藏着巨大的消费能力。这是消费新取向带来的机遇。

三、在政府投资环境不断改善的情况下，房地产投资也会逐渐活跃起来。应该说，在我国有实力、有能力投资房地产的企业和个人还是大有人在，关键是他们有无投资欲望。一般来说，房地产商考虑的首先是资金投下去能否赚钱，这既要算投资成本又要算购买力；同时，还要看资金投下去是否安全，这里就涉及到政府的诚信、办事效率、治安和法治环境等。因为，房地产投资一般都是十几个亿以上的规模，属于大项目大投资，若有闪失无论对企业还是个人后果都是无法承受和难以想象的。如果项目能赚钱、安全有保障，这些条件都比较理想的话，房地产商都有可能涌动起来。这是投资环境得到改善带来的机遇。

突如其来的疫情给世界经济造成极大破坏，这固然是一件坏事，但要把坏事变成好事，在急机中找到机遇，在不可能中创造可能，这是对企业家们的智慧、判断力和决断力的考验。在当前的形势下，重要的是判断形势，抓住机遇，练好内功，调整策略，多在考察中比较，在比较中选择。在项目布局中做好“三个转变”：

一、从注重城市中心开发向城市近郊甚至各方条件优越的农村转变。2002年末开始的“非典”到这次的“新冠肺炎”，使广大居民逐渐认识到：道路狭窄、住宅集中、人口稠密、店铺密集的城市中心街区，在防治疾病传播和应对突发公共卫生事件的条件上，有其明显的短板和弱项；人们还逐渐认识到，在交通工具发达的今天，到城郊或邻近的农村买房居住，生活方不方便并不重要，也不是问题，重要的是享受更好的空气和环境，享受比城市中心更好的健康和安全，而且房价比城市中心更实惠。像碧桂园控股集团在城市边缘再造“森林城市”，走出了属于自己的独特的成功的房地产开发之路，很值得借鉴。还有，像杭州绿城集团也是这种开发思路，值得学习。

二、从注重功能的合理性和房屋面积使用率向更注重通敞的阳光、空气转变。不管是在城市中心还是在城市近郊开发房地产，除规划有特殊要求外，作为开发商应把握两点：一是整个楼盘、房屋要尽可能坐北朝南，这是对自然现象的正确认识和科学利用，中国建筑自古以来就有“顺应天道，得山川之灵气，受日月之光华，颐养身体，陶冶情性，方人杰地灵”之说。二是房屋功能、结构设计，应最大限度地考虑有充分的采光和通风，能方便和加强阳光的摄入和空气流通。这样的功能和结构，不仅是满足正常的居住，更主要的是满足人们对居家康养、保养的生活追求。这也是新冠肺炎造成无数个家庭宅家隔离、人们对未来有效抗击类似突发公共卫生事件的反思中得到的启示。

三、从注重建房售房向注重环境打造和后续管理服务转变。有些房地产开发商只注重把房屋尽快建完售完，抓紧资金回笼，却不重视小区环境绿化美化亮化，以及服务设施的配套，更不重视小区物业管理和小区服务。这是一种短视行为。现在，居民购房不仅选择楼盘位置、户型结构，而且还要看小区环境和物业管理水平，从某种意义上说，后者更为重要，因为环境和后续管理服务将伴随购房者在此生活居住若干年甚至是一辈子。有远见有作为的房地产开发商都有自己的职业化、专业化物业管理团队，一次购房、终身服务，在小区环境上也舍得投入，既提高了购房者生活和居住质量，也提高了其产品品质和知名度，其房价也自然水涨船高。